未收到保修通知是否要承擔修復費用
實務咨詢
在保修期內我們承建的房屋出現質量問題，發包人并沒有通知我們進行維修，而是直接聘請另外的施工單位進行維修。但是這筆維修費用發包人卻要求我們來承擔，對此我們該怎么辦？
風險評估
你們問題的關鍵在于：出現質量問題后，發包人未通知承包人維修，就擅自委托第三方維修的程序上的瑕疵，是否就意味著即使是承包人的原因造成的質量問題，承包人也無需承擔維修費用。
典型判例
2006年11月18日，承包人中鋼某局與發包人某房地產公司訂立《建筑安裝工程合同》，約定由中鋼某局承建某項目1號、2號、3號、4號樓的土建、水、電、煤安裝及相關工程，10號樓的打樁、土建、水、電、煤、安裝及相關工程。
2007年6月26日，中鋼某局承建的該項目所有工程通過竣工驗收，房地產公司接受房屋后，出售給了小業主。在該項目的缺陷責任期內，由于房屋質量發生問題，小業主向房地產公司投訴。房地產公司沒通知中鋼某局前來維修，面是直接聘請其他單位將房屋質量問題維修好。
之后，雙方對于這筆房屋質量維修費用應由誰承擔產生爭議，房地產公司訴至法院。
典型觀點
一種觀點認為：房屋在保修期內出現的質量問題，承包人負有法定的保修責任，就算發包人未通知承包人，直接委托第三人維修，也應當由承包人承擔相應的維修費用。
另一種觀點認為：在保修期內，承包人對房屋質量問題負有法定的保修責任，但發包人也負有通知承包人來維修的法定通知義務。若發包人沒有履行通知義務，而是另行聘請第三方維修的，相應維修費用不應由承包人承擔。
律師分析
筆者認同第二種觀點，理由是：
首先，依據相關法律規定，在保修范圍和保修期限內，承包人負有法定保修義務，發包人也負有在工程出現質量問題后通知承包人來維修的法定通知義務。
其次，如果承包人在接到發包人保修通知后未能及時保修，發包人有權另行委托其他維修單位進行保修施工。此時，發包人與其他維修單位建立了新的合同關系。根據合同的相對性原則，首先應由發包人向該維修單位支付，如果屬于保修范圍內的缺陷，發包人可以直接從保修金中支付，如果保修金不足以支付，差額部分可以向承包人追償。
最后，發包人另找第三方來保修是建立在通知承包人后，承包人拒絕前來修理的情況下。若發包人在發現工程質量問題后，并沒有及時通知承包人來修理，而是直接委托第三方來維修的。在承包人沒有拒絕保修的情況下，發包人直接和第三方建立的合同關系，這樣的合同關系與承包人無關，承包人不應承擔合同項下的維修費用。
可見，在發包人未通知承包人自行委托第三方維修的情況下，因發包人難以證明工程質量問題確系承包人原因造成的且維修費用是合理的，承包人無需承擔維修費用。
判例中，法院認為房地產公司沒有盡到通知義務，要求中鋼某局承擔相應的維修費用沒有依據，判決駁回其訴訟請求。
另外值得注意的是：在質量保修期內，如有證據證明房屋質量問題確系承包人原因造成的，維修費用經司法鑒定是合理的，發包人即使未通知承包人維修，法院依據事實也可以讓承包人承擔維修費用。因為“通知”是程序，司法實踐中，程序上的瑕疵一般不免除實體上的責任。
律師支招
因此，除非發包人有證據證明缺陷是你們的原因造成的，且維修費用是合理的，否則，其無權要求你們承擔維修費用。你們應該：
1、查看是否收到發包人的維修通知。發包人若有證據證明，其通知寄送到你們的法定注冊地或約定收件地的，則視為你們已經收到。若你們刻意不確認收到通知，應當視為你們拒絕履行缺陷責任義務。這種情況下，發包人可以另行委托施工單位維修，維修費用從你們的保修金中扣除。所以你們只有在發包人沒有通知你們而另行聘請施工單位維修，這種情況下，才能主張發包人不能扣除維修費用。
2、查看該維修工作是否屬于你們的保修范疇。看保修事項是否在保修范圍，保修期限內，是否屬于施工責任；若都符合，則你們要免費承擔保修義務。
3、如在訴訟仲裁中，你們不能忽視抗辯權，不能完全排除未收到通知也會承擔維修費用的可能性，而不仔細核對對方的證據。若質量問題確系你們原因造成的，你們應當仔細核對發生的維修費用的客觀性、關聯性、合理性、及時提出抗辯理由，以免法院以事實為依據，采用自由裁量權作出對你們不利的判決。
